یکی از موارد بسیار مهم در خرید ساختمان‌های مسکونی و تجاری اطلاع از سن آن است. سن ساختمان موضوع مهمی است که به ما نشان می‌دهد بنایی که قصد خرید و یا اجاره آن راد اریم در چه زمانی ساخته‌شده است و دوام آنچه میزان است. اگر قبل از خرید هر نوع ساختمانی به سن بنا توجه نشود خسارات و زیان‌های بی‌شماری بر خریدار تحمیل می‌شود.

ساختمانی که سن زیادی دارد در زمره‌ی بناهای کلنگی قرار می‌گیرد. بناهای کلنگی از اعتبار چندانی برخوردار نیستند و باید خراب‌شده و از نوساخته شوند. دانستن سن بنا و نحوه محاسبه آن تأثیر بسیار زیادی در معاملات ملکی دارد. هم‌چنین این موضوع درگرفتن وام و تسهیلات بانکی بسیار مؤثر است. در این مقاله سعی شده تا به نحوه محاسبه سن بنا، کاربرد و روش‌های آن اشاره شود.

 

اهمیت محاسبه سن ساختمان هنگام خرید و فروش

 

قیمت‌گذاری ارتباط مستقیمی بر سن ساختمان دارد، از این رو محاسبه سن ساختمان برای افرادی که قصد دارند ملکی را خریداری کنند یا به فروش برسانند، مهم و ضروری است. درواقع محاسبه سن ساختمان و آپارتمان زمانی که قصد خرید یا فروش آن‌ها را داریم، نقش قابل توجهی در تعین قیمت ملک مورد نظر ایفا می‌کند.

جالب است بدانید که ساختمان‌هایی که سن آن‌ها بیشتر از دیگر ساختمان‌ها باشد، به ازای هر یک متر مربع حداقل یک میلیون تومان گران‌تر است. البته نباید از این نکته غافل شد که همیشه و در تمامی نقاط یک شهر، این چنین نیست و با توجه به محله‌ها، ممکن است این تفاوت قیمت نه تنها به این صورت وجود نداشته باشد، بلکه کاملا برعکس شود.

به عنوان مثال در برخی از محله‌های شهر به‌ویژه بعضی از محله‌های سنتی، به دلایل مختلفی از جمله بافت منطقه و حتی ارزش‌های اجتماعی محله برای ساکنین آن، قیمت ساختمان‌های قدیمی بیشتر از ساختمان‌های نوساز است.

جالب است بدانید که در این نوع از مناطق شهری کشور، ساختمان‌هایی که قدمت آن‌ها بیش از ۵۰ سال و حتی بیشر است، نه تنها ارزان‌تر از خانه‌های نوساز نیست، بلکه گران‌تر نیز خرید و فروش می‌شود.

بنابراین کاملا بدیهی است که هنگام خرید و فروش یک ساختمان برای پیشگیری از ایجاد اختلاف بین خریدار و فروشنده روی قیمت ملک، دانستن عمر ساختمان امری لازم و ضروری خواهد بود.

اهمیت محاسبه سن ساختمان برای اخذ وام

وام بانکی در ارتباط با سن ساختمان

از دیگر مواردی که محاسبه سن ساختمان برای افراد مهم و ضروری می‌شود، زمانی است که صاحب ملک قصد دارد از تسهیلات بانکی استفاده کند.

بانک‌هایی که تسهیلات خرید مسکن را به مشتریان ارائه می‌دهد، شرایط و قوانینی را برای متقاضیان درنظر گرفته‌ است که یکی از آن‌ها، مشخص بودن سن ساختمان است.

به عنوان مثال بانک مسکن با توجه به سن آپارتمان یا ساختمان، تسهیلات متفاوتی را ارائه می‌دهد. این بانک سه نوع تسهیلات را برای ساختمان‌های با سن ۱۵ سال، ۲۰ سال و ۲۰ تا ۲۵ سال ارائه می‌دهد.

پس اگر قصد خرید خانه  و برای انجام این مهم روی دریافت تسهیلات خرید مسکن نیز حساب ویژه‌ای باز کرده‌اید، دانستن سن ساختمان مورد نظر مهم و ضروری خواهد بود.

 

 

روش‌ های محاسبه سن ساختمان

با توجه به نکاتی که پیش‌تر بیان شد، علت مهم بودن محاسبه سن ساختمان مشخص شد. اما اکنون سوال این است که اساس محاسبه سن ساختمان چیست؟ یا به بیانی ساده‌تر کارشناسان عمر یک ساختمان را مطابق با چه راه‌ها و روش‌هایی اندازه می‌گیرند؟

چگونه می‌توان به صورت دقیق به محاسبه سن ساختمان پرداخت؟ برای یافتن پاسخ این سوال، روش‌های مختلفی از سوی کارشناسان مسکن و فعالان صنعت ساخت و ساز ارائه شده است که در ادامه به بیان مهم‌ترین آن‌ها می‌پردازیم.

لازم به ذکر است که کارشناسان بر اساس سن واقعی ساختمان، سن بهره‌برداری و سن سندی، سن ساختمان را برآورد و اعلام می‌کنند. همچنین مشاهده قبض برق ساختمان، روشی جالب و مطمئن برای محاسبه سن ساختمان است که از سوی کارشناسان تایید شده است.

سن واقعی ساختمان

مسئله مهم در مورد سن واقعی ساختمان، اتفاق نظر اکثر کارشناسان در صنعت ساختمان‌سازی و فعالان حاضر در این حوزه در روش تعیین سن واقعی ساختمان است.

جالب است بدانید که آن‌ها عقیده دارند برای تشخیص سن واقعی ساختمان کافی است از زمان پی‌ریزی اولیه آن و تشکیل فونداسیون مطلع شد. با محاسبه این دو زمان به راحتی می‌توان سن واقعی ساختمان را مشخص کرد که با استفاده از تاریخ صدور جواز یا تاریخ اخذ پروانه ساختمانی زمان پی‌ریزی اولیه و تشکیل فونداسیون مشخص خواهد شد.

بد نیست بدانید که مشخص شدن سن واقعی ساختمان که درواقع تاریخ اخذ مجوز ساختمان نیز خواهد بود، برای بانک‌ها و موسسات بانکی بسیار مهم است؛ چرا که سن واقعی ساختمان مبنای اعطای تسهیلات مسکن از دیدگاه کارشناسان موسسات بانکی است.

سن بهره برداری ساختمان

دیگر مبنایی که هنگام تعیین سن واقعی ساختمان مورد توجه قرار می‌گیرد، مشخص شدن سن بهره‌برداری ساختمان است.

برای محاسبه سن بهره‌برداری ساختمان اطلاع از زمان صادر شدن اسناد پایان کار، سند قطعی ملک و صورت مجلس تفکیکی لازم است. با آگاهی از این زمان، می‌توان سن سند ساختمان را محاسبه کرد.

سن سندی و سن بهره‌برداری نیز معمولا هنگام قیمت‌گذاری ساختمان برای خرید و فروش ملک مورد استفاده قرار می‌گیرد.

برای اطلاع از این مسئله، افرادی که قصد خرید ملکی را دارند، باید از فروشنده کپی پروانه ساختمانی را دریافت کنند.

مقایسه تاریخ پروانه ساختمانی با تاریخ انشعابات ساختمان، راهکاری است که مشخص می‌کند سن سندی ساختمان درست است. وجود فاصله زیاد بین تاریخ انشعابات ساختمان با پروانه ساختمانی، قابل قبول بودن سن سندی و سن بهره‌برداری ساختمان را زیر سوال خواهد برد.

مشاهده قبض برق ساختمان

یکی از مهم‌ترین و کارآمدترین روش‌های محاسبه سن ساختمان، مشاهده قبض برق است. همان‌گونه که می‌دانید تاریخ نصب کنتور در قسمت مشخصات قبض برق درج می‌شود که کارشناسان دقت آن را ۹۰ درصد عنوان می‌کنند.

درواقع تاریخ نصب کنتور برابر با تاریخ اتمام پروژه ساخت ملک و زمانی است که ساختمان مورد بهره‌برداری قرار گرفته است. البته نباید موارد خاص را در بروز خطای تاریخ دقیق نصب کنتور نادیده گرفت.

مثلا ممکن است کنتور برق به دلایل مختلفی خراب شده و شرکت برق آن را تعویض کرده و در قبض برق تاریخ نصب کنتور ثانویه اعلام شود؛ همین امر سبب می‌شود که کارشناس تعیین قدمت را با خطا مواجه سازد.